被消灭的房产中介？

· 梁云风 | 文 关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 · 有多少人被“黑中介”骗过？ 2016年在南昌买第一套房的时候，我也和很多人一样，对房地产中介又爱又恨。 刚打算买房的时候，一开始是想自己去找房源的，但不管上哪个网站搜，出来的房源几乎都是中介垄断。那会儿还不死心，用A4纸打印了一些买房的信息到各个小区门口张贴，希望能直接联系房东，不要中间商赚差价。

但房东没等来，中介的电话倒是源源不绝，最气人的是有些看似房东本人发的信息，电话打过去还是中介。其中一个中介很明确地说，“只要你还想买二手房，几乎是绕不开中介的。” 当然，中介有中介的好，比如房源多，给钱就能代办一些琐碎的手续，但中介费用确实是高。比如在南昌，二手房交易的中介费大概在1.5%左右，但中介一般两头收费，买卖通吃，而且如果做商业贷款，还有1个点商业贷款按揭佣金；如果卖家选择“净得”的方式（佣金由买家承担），那买家要承担将近总房款的4%的费用，就算中介最后“好心”降点价，基本上3个点是没得跑的。 最后没办法，还是屈服于现实，我选了一家中介。 这家中介在南昌算是做得的一家，本想着花了钱中介能办好事，但后面的坑还是没有跨过去。因为是首套房，没有购房经验，虽然在之前做了不少功课，可是后面房子交了还是发现了很多问题，比如卫生间、阳台漏水，只要一洗澡楼下邻居就跑上来敲门，打电话给原房东，原房东说告诉过中介，是中介没有告诉我；打电话给中介，中介说我没问——反而是我的错了。 最后咬牙切齿地挂了电话，自己花了六千多块钱，重新给卫生间和阳台做了防水才算完事。 后面在知乎上看到很多类似的受害者，有的中介为了达成交易，不履行勤勉责任，遇到风险没有提醒到位，联合一方去欺负或欺骗另一方；还有一些中介私下垄断市场，哄抬房价，严重破坏市场，成为房价、租金上涨的直接推手。各种“有多少人被黑中介骗过”的帖子让我对这个行业的观感降到了冰点。 那会儿毕竟年轻，想得最多的是，这些黑心的房产中介啥时候消失呢？ 但四年过去了，各种黑心的房产中介在南昌并没有消失，反而在700公里之外的河南永城，关于房产中介“消失”的新闻最近闹得沸沸扬扬。 消灭房产中介，永城“治乱”一刀切 二手房市场如此繁荣，在河南永城之前，你很难想象一个人口160多万的县级市居然会取缔全市的房产中介公司。

根据贝壳找房研究院发布的报告显示，2015～2019年期间，全国二手房成交量为457万套、506万套、430万套、430万套和426万套，二手房交易非常火热。而且在很多城市，二手房的成交量逐渐超过新房，2018年就有18城二手房成交量超过新房，其中既包括北京、深圳、厦门、南京、苏州、宁波、上海、广州这样的一二线城市，也包括金华、芜湖这样的三四线城市。 但在河南永城，取缔房产中介这件事不但做成了，而且根据南方周末的调查，似乎当地人还比较欢迎。一位当地的居民在接受记者采访时对政府接管中介的做法表示支持。“就算是收费的，效率低点，我也愿意，起码不会上当受骗吧？” 房产中介伴随着中国房地产市场高速成长，成为中国房地产市场不可缺少的一环，但在发展的同时，同样暴露出了大量的问题，在一些地方，成为搅乱市场的重要力量。 据永城市媒体报道，该市房管局副局长表示，“永城房价太高，就是这些中介囤房子、虚抬价格所致，房价被抬的虚高使群众没有了购买欲。房子是用来住的，不是用来炒的，疫情期间网络上永城房价居然比商丘还要高出一千多元，这是危害社会稳定大局的一种很大隐患，对永城的社会发展是一种扰乱。” 治乱是河南永城在这次“改革”中的神仙手。

在外界看来，似乎河南永城是一夜之间“消灭”了房地产中介。然而事实上，永城早在2015年，当地房管局就成立了“永城房产超市”，政府充当免费资金监管的角色，避免市民上当受骗，但因为其他的行政手段并未跟上，“永城房产超市”发挥的作用并不明显。 此后，当地住房保障部门又于2017年上线“永房宝”微信小程序，宣称为购房者提供“便民的一站式购房置业服务平台”。2018年，永城当地开始对市内所有涉及房产交易的企业、门店进行清查，当年5月，永城先是一次性取缔了67家“黑中介”，随后又暂停了《房地产经纪机构备案证》的年审，由于拿不到证照，原来的合法中介沦为“黑中介”，而到2020年5月成立隶属于该市住房保障局的永城房产信息中心，永城正式进入政府主导二手房交易市场的新时代。 根据要求，永城市所有的买房、卖房及房产租赁信息都必须在房产信息中心进行公开。在这个平台上，业主需要卖房的时候，花50元就可以在平台上充值完成登记信息，将房源信息挂在网上。买家在注册后可以搜寻房源，与卖家相约看房，整个过程公开透明平等交易，不担心隐瞒，哄抬，作弊，欺骗，做托。

有趣的是，在前期媒体的报道中提到，如果双方达成交易意向，房产交易中心是要收取1%的服务费的；而在铺天盖地的媒体跟进之后，当地的官方口径称，“永城房产信息中心”是方便群众交易的便民服务平台，不是政府部门，也不是中介平台，它是为规范永城市二手房交易市场和房屋租赁问题建立的一个买房、卖房、房屋租赁信息发布的免费平台。 到底是免费还是收费，关系着永城取缔“非法”房产中介，成立带有官方色彩平台的舆论走向。更多的疑问是，取缔房产中介，是永城“治乱”的最好方法吗？ 能否有更多的选择？ 二手房市场之所以被人诟病，房产中介公司确实有不可推卸的责任。 从性质上看，房产中介存在的价值应该是为买卖双方沟通信息，打破信息的不对称，从而撮合交易，从中赚取佣金；现实中，房产中介还协助双方完成贷款、产权登记等程序性事务。

但现在的问题是，很多时候房产中介利用自己的信息优势，可以制造信息不对称，从而在这里面寻求差价。 比如在类似于58同城等网站上找过租房信息的人都应该有过深切的体会，房产中介通过刷屏、发布大量虚假信息等方式，对真实的租售房信息进行污染，让这些网站上独立于中介的信息“消失”，最后不得不选择中介进行交易；另一方面，资本的进入，类似于链家、贝壳这样的超级平台出现，通过资本的力量将大量原来非营利性的房产信息网站收编，最后，中介将网络消除信息不对称的功能扼杀，制造了新的信息不对称。 甚至一如河南永城的房产中介，很多地方中介已经不仅仅满足于二手房，还涉足新房销售。地产公司直接将项目打包给中介公司，中介公司在交出一笔押金后开始操盘项目的销售，这就导致很多中介公司为了赚取更多差价，或捂盘，或五证不全即开售，或捆绑车位销售，后续问题层出不穷，最后市场上的问题都聚集在房产中介这个群体上。 房产中介乱象到底是一个监管治理的问题还是一个制度性的问题，其实现在还很模糊。在如何整治房产销售市场这个问题上，各地方法不一，河南永城无疑选择了最刚的一条：全面取缔“非法”中介，上线政府主导的房产信息平台。

从思路上我们也能理解，通过政府主导的房产信息平台，一方面可以重新发挥网络消除信息不对称的功能，另一方面又破除了中介人为地制造信息不对称的迷障，又有政府主管部门的监督与信任背书，因此让买卖双方去中介化是现实可行的。 要保证这个平台的公信力，最重要的一点是其独立性与非营利性，如果这个平台不独立于中介，甚至不独立于政府主管部门的调控，存在各种人为的干预，又或者以营利为目的，仍然收取高昂的服务费，即使是1%，这个平台也会变成“与民争利”的国营中介。 因为这个平台要发挥理想的效果，全基于一个假设，那就是政府主导的这个平台在效率和服务水平上能跟得上市场竞争。

一个公开的市场，需求是多样化的，从监管者、从业者、消费者和旁观者不同的角度，会得出迥然各异的结论。 一位在南昌从事房产中介服务的朋友评论说，“永城模式，经不起市场检验。原因只有一个，不能满足需求。”他认为，有人对价格敏感，有人对效率和服务敏感，不同的人选择的侧重点不同。 链家董事长左晖也在其朋友圈表示，“服务如何？房价会不会降？我们两年后再看”，对永城取缔中介的方式调控房价表示质疑。 理想的状态当然是，人们可以根据自己的偏好自由选择交易方式，对价格敏感者，可以选择自己在第三方平台找到租售信息，与对方达成交易；对服务和效率敏感者，可以选用中介的一条龙服务，多花点钱而已；当然也可以折中一下，自己选择交易对象，省掉佣金，将代办贷款、过户等琐碎的事务性工作交由中介办理。当前条件下，无论是永城模式还是现行的中介垄断模式，都不可能做到以上的自由。

从这个角度来看，改变应该是必不可少的，不改改，消费者将失去最后的选择自由。永城模式一定不是最好的方式，但现在的市场，确实需要一些独立于中介的主体，给消费者更多的选择。 用左晖的话说，效果如何，“我们两年后再看”。 参考资料： 南方周末：《河南永城：一座没有房产中介的城市》； 每日经济新闻：《河南永城取缔房产中介搞官方垄断？有人私下开张，被封还罚好几万》； 证券时报：《房屋交易不要中介行不行？》