蛋壳易碎：长租公寓乱象再发警示

文/云中歌

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最近，岛叔收到不少私信，反映在长租公寓平台碰到的糟心事。

有租客说“平台诈骗租客租金、业主要赶走已正常缴纳租金的租户”；有房东说“平台收租客一年租金却只付房东一月租金，尾款久等不至，又不忍把租户赶走。”

此时，长租公寓头部玩家蛋壳公寓又陷入漩涡。11月16日，继CEO被查、被曝“房东租客两头吃”、提现困难、数百人聚集公司总部维权后，有媒体称蛋壳“或将宣布破产”。该公司随后回应：公司的确遇到资金困难，正积极处理，承诺“绝不跑路”。

今年以来，长租公寓消息不断。仅7-8月，就有20多家长租公寓项目出现问题；9月，深圳爱租公寓、美居公寓、小鹰公寓、乐居公寓等5家长租公寓公司被投诉“无房可住”。

蛋壳表态（图源：央视）

一

2018年8月20日，杭州长租公寓品牌鼎家发布公告称，“因经营不善导致资金断裂，公司已停止运营”，数千名租户及房东随即与消费金融机构陷入纠纷。之后半年，10多家长租公寓运营商出现类似状况，波及上万名租客。

出租方经营不下去就罢了，怎么租客还跟金融机构扯上纠纷？

问题出在“租金贷”。在此模式下，租客不仅从长租公寓租房子，还和长租公寓合作的金融机构签贷款合同；金融机构替租客一次性付清全年房租，租客向金融机构按月还贷款。

看上去很美：租客免于整交一年的房租压力，房东和公寓一次性拿到全年租金、获得资金，金融机构也可增客户、吃利息。

实际上不然。中原地产首席分析师张大伟称，现在的长租公寓是吃差价的二手房，多数长租公寓企业已不是租赁企业，而是标准的“金融企业”。

《财经》杂志报道过的这个案例可以说明：一位深圳业主通过小鹰找房托管出租房屋，约定每月租金7100元，租客看到的实际月租金不到4600元。引入租金贷后，小鹰可从租客/金融机构处获取约5.5万元资金，每月支付7100元给房东。

收租客一个月4600元，给房东一个月7100元，不赔吗？

不仅不赔，还获得资金、赢得时间差。按月收支肯定赔，但一个月收5.5万、付7100，岂非大赚？只要继续客源不断，不愁付不起给房东的钱。

这一打法让小鹰短时间内抢占了房源和租客，快速扩张，或通过经营现金池实现更多套利。

张大伟说，一些运营商将房主的预期租金通过平台项目转移到公司名下，企业实控人可随意动用，玩的就是“期限套利”。

景晖智库首席经济学家胡景晖分析，长租公寓企业拿到了资金、扩展了规模，但杠杆率高，资金压力大，行业下行时有资金崩盘风险。若企业把资金用来放贷、炒股，风险敞口只会更大。

11月17日蛋壳公寓北京总部门口，数百人维权（图源：《中国经济周刊》）

二

当下的蛋壳公寓，扩张模式、资金链状态与不少曾“濒危”企业有不少相似之处。可以看3组数据——

一是扩张速度：2015-2019年，蛋壳运营的房间数量从2434间增长至43.83万间，覆盖所有一线城市和二线热点城市。速度很快。

二是资产负债：蛋壳赴美招股书及年报数据显示，创立至今公司一直未盈利。

2017-2019年连续3年净亏损，累计亏损63亿元，税前利润率分别为-41.36%、-51.2%、-48.24%。今年3月，蛋壳上市后首份财报显示，截至2020年一季度，公司资产负债率高达97.06%，远超行业警戒线。

三是现金流：2017-2019年，公司经营活动产生的现金流量分别为-11460万元、-11620万元，-119120万元，长期为负。

也就是说，蛋壳公寓越扩规模，亏损反而越大，亏损额甚至达到营收的50%左右。按明斯基的3种融资类型（对冲性融资、投机性融资、庞氏融资）划分，这已构成庞氏融资，须不断借新还旧或者出售资产，方能堵上债务窟窿。也意味着，一旦某个时点现金流入不足以覆盖流出，即存在资金崩盘风险。

这一模式能玩这么久，关键就在高付低出、长收短付。与前文描述的案例类似，只要租客租金按年交给公寓，公寓按月给房东，就能凭时间差扩充资金池；只要资金池里有钱，就能继续吸引房源客源。

“租金贷”在蛋壳公寓的资金池占据重要地位。其招股书显示，截至2019年前三季度，蛋壳的租金贷收入占总租金收入的67.9%。

如此高的比例意味着，一旦没有新租客以租金贷形式提前付房租，现金流就会断裂。

现金流问题并非蛋壳独有。机构统计，2020年上半年，媒体公开报道陷入经营困境的长租公寓多达84家。受疫情影响，长租公寓入住率下滑、租金收入下降，资金链问题被急剧放大。

工商平台天眼查近期发布的《房地产行业企业数据报告(2020)》显示，全国已注销或吊销长租公寓相关企业约170家，占相关企业总量的15%；约有22%长租公寓相关企业曾经或现有经营异常，近5%企业曾受行政处罚或有过严重违法行为。

租房贷模式（图源：央视）

三

目前，除少数集中式长租公寓外，包括蛋壳在内的多数长租公寓，都属于“分散式”公寓，扮演的是“二房东”角色——运营商不自持物业，从个人房东手中收房，简单装修后出租，按月给业主付房费，按年向租客收租金，从中赚差价。

这种模式盈利不易。戴德梁行2019年的行业报告指出，分散式长租公寓企业的底租、装修、运维成本约占总成本80%，行业平均回报率很难超过2%。同时，此类企业不易融资，因为没有太多自有资产；相比之下，背靠开发商、拥有土地、自持物业的重资产长租公寓企业更易获得融资。

经营模式先天不足，是企业的问题。对一个普通人来说，难道租个房子还得考察一番企业资质、审查其经营数据、断定其有无资金链风险，再决定租不租？这要求未免太高吧？

的确，一旦运营商破产或跑路，最终受困的正是租客：房东拿不到按月租金，只能收回房屋；租客无处可去，却发现租金贷仍背在身上，还得按月付贷。

这让岛叔想起一则旧闻：去年10月，老牌英语培训机构韦博英语关闭大量门店，上万名学员受到影响。企业经营不善也就罢了，要紧的是这些学员大多被机构劝说，从金融机构申请了数万元的“培训贷”，结果机构倒闭，学员退费无门，贷款却照还不误。

无论是培训贷还是租金贷，瞄准的都是囊中羞涩、有资金压力的年轻人，瞄准的也是提前拿到资金、用资金池玩扩张游戏的金融套路，最终风险却转嫁给消费者。这好吗？非常不好。

国家政策提倡的是鼓励业主改造空置房屋，增加租赁市场房源。市场有长期需求，但行业乱象亟需规范。

今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，监管措施多达60余条，将长租公寓“高收低租”“长收短付”“租金贷”等高风险经营行为纳入监管；杭州等地出台规定，住房租赁企业向房东支付的租金及向租客收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金，应缴入租赁资金专用存款账户管理，部分资金须冻结作为风险防控金。

同时，各地也在为住房租赁企业提供金融、税收、土地优惠，支持合法正规的企业完善经营，并未一刀切禁止长租公寓的经营模式。业内人士认为，一定程度的高收低租、长收短付是企业灵活经营的体现，租金贷本质上是消费贷。关键在于将风险控制在合理范围内，规模扩张速度应与风险管理能力匹配。

说到底，某种商业模式的创新、短时间内的繁荣，不能最终仅有少数人获利而造成的恶果和负面效应却由社会承担。

房屋出租（图源：网络）
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